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公摊面积怎么算? 时间;2013-05-10 14:09:51 来源:   点 击:    评论数: 0     在买房时会多分担其他人的公摊面积吗?”“户型大小差不多,为什么一期和二期的公摊面积会有那么大的出入呢?”“房子要拆迁,在计算拆迁费时是否包括公摊面积?”
                            
    最近楼盘交房的多了,“公摊面积”倒成了最让人糊涂的问题。对买房子的人来说,在同等单价的前提下,使用面积越大,就越合算,反之则亏,这笔账谁都能算得明白。
                           
    而目前市面上房子的买卖,一般都是以建筑面积来说话。一般来说,房子的建筑面积由两部分组成,即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积(以下简称公摊面积)。套内建筑面积由三部分组成,即套内建筑面积等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。
                            
    光听这些名词已经头晕,自己再去较真地计算一遍有多困难就可想而知。于是,有人说了,按使用面积来销售不是省事多了嘛。争议由此而起,有关人士认为,如此算法,公摊面积也并非白送!

    1疑问:公摊面积怎么算出来的?
                           
    问题1:当初所签购房协议是112.84平方米的房子,现在拿到的住房通知书上的是112.86平方米。其中公摊面积是14.12平方米。这公摊面积是怎样计算出来的?

    解释:公摊面积的计算有章可循。
    (1)共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积,以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
    (2)共有建筑面积的计算方法;整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室,车棚,车库,为多幢服务的警卫室,管理用房,以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。
    (3)共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元,按以下计算公式:
每套房的公摊面积=本幢楼的共有建筑面积÷本幢楼套内总面积×每套房套内面积。
   
    问题2:虽然买的是小区第一期的房子,但户型大小和后期其他户型也差不多。公摊面积怎么会有较大出入呢?
                           
    解释:出现同一小区,不同期房公摊面积的不同。一般情况下是正常的。公摊面积计算因楼而异,住宅楼的公摊面积计算应以幢为单元。国家有明确的条文规定。由于建筑的各异,不同幢的公摊面积会有较大不同。

    问题3:在买房时会多分担其他人的公摊面积吗?会出现有的人和房地产商关系好而少分或不分摊公摊面积吗?

    解读:公摊协议一视同仁,公摊协议必须遵守一视同仁原则。具体表现在房地产商和某购房者达成的购房协议不得损害另一购房者的利益。不得把某购房者应该分担的公摊面积分摊到其他消费者名下。
                           
    问题4:产权证上房屋的建筑面积是66平方米。公摊面积是9平方米。现在房子面临拆迁。在计算拆迁费时是否包括公摊面积?

    解释:公摊面积属于建筑面积范畴。拆迁补偿在计算面积时是以房产证上的建筑面积为标准的,而建筑面积包括室内面积和公摊面积,因此拆迁补偿包括公摊面积。

    2争议 按建筑面积还是按使用面积算?

    有人建议用使用面积代替建筑面积
    打算买套房在苏州安家的章先生对买房时的计价方法提出了疑问。他说,前不久他看中了高新区一处楼盘,开发商是以120平方米的建筑面积来计算房价的。他当时就对此提出疑问:“这个面积准确吗?”于是,开发商拿出房屋图纸给他看,可是面对着如此专业的建筑构图,章先生实在是有点眼花缭乱。其实,碰上这种问题的购房者还真不少。为此,章先生建议道,能否用使用面积计价来代替建筑面积计价。
    章先生认为,用使用面积计价的优点在于便于购房者测量、核对,购房者一关上门就能用尺把房子的使用面积量个清楚。章先生介绍说,现在一些地方已经实行使用面积计价的办法,购房者能自个儿轻轻松松地把面积量个清楚,在购房时,心里再不会是一笔糊涂账了,买卖双方都弄个明白,何乐而不为?而这也令一些不法房产商的“小动作”无机可乘。
    主管部门回答三种选择具有可操作性
    章先生的建议是否可行呢?记者采访了市房屋局的有关负责人,该负责人表示:这种建议具有可操作性。
                           
    据该负责人介绍,理论上来说,购房者可在3种计价办法中任意选择:以使用面积计价、以建筑面积计价、以成套房子计价。其中,套内面积是指,把门关上后的这一整套房子的面积,包括过道、厨房和卫生间等;使用面积是指,比套内面积范围小,不包括过道、厨房和卫生间等,仅指卧室、客厅等;建筑面积是指,比套内面积范围大,包括门外走廊、共用部位等的测算面积。
专家认为按建筑面积算更有保障
                           
    业内人士认为,以建筑面积计价对消费者可能更有保障。“房子的价值其实是由整个建筑构成的,它应该包括公用部位的设施等等。一味追求使用面积而不顾及整栋建筑的情况,对购房者也有危害。”此外,对于“暗箱操作”的说法,业内人士认为这一说法并不准确,因为所有房产商的建筑面积并不是自己说了算的,都须经过权威部门的检测。所以从理论上来说,应该是可信的。

    3 揭秘公摊面积不会白送

    “总价其实不变,或者变化很小,只是用了一个概念,买房人并不实惠。”说起以使用面积销售,一位来自上海的开发商道出了其中的奥妙。
    这位开发商表示,如果现在将按建筑面积售房改为按使用面积售房,这种变化对于大多数开发商来说,仅仅是变换了“度量衡”的标准,就像以前卖布按“米”计量,现在按“尺”计量了。两种算法虽然在住宅单价计算上存在明显差异,但是同一套住宅按使用面积计价,计算出的总房款应该相当于按建筑面积计价得出的结果。举个例子来说,一套商品住宅,以前单价计算办法是按照建筑面积执行,以建筑面积61平方米的户型为例,售价是每平方米5300元,按原规定计算总价为32.33万元,如果按使用面积来计算,只要适当提高单价,仍能得出总价32.33万元。
    “商品房销售按使用建筑面积计算不等于白送公摊面积。”一家专业房地产代理公司负责人陈先生告诉记者,以使用面积计价,并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊,而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着使用面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看,表面上是房价上涨了,但由于计价面积减少了,购房人实际承担的总房款并没有变化,实际上公摊面积的钱也已经包含在房价之中。陈先生还特别强调,在北京等地的操作经验中,即使按使用面积售房,在购房合同中仍然要写明公摊面积,因此,按使用建筑面积售房并不影响购房人对公共面积部分设施的使用。
    采访中,记者发现,开发商不赞成按“使用面积”售房的理由还有如下几点:法律没有规定按使用面积销售;产权登记是按建筑面积进行登记的;物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的;标准合同没有写明;如果按使用面积购买房屋,则可能使开发商降低公摊面积的数量,使消费者居住环境受到影响。
    对此,一家律师事务所秦律师认为,开发商的上述理由站不住脚,理由是:政府并没有在面积选择方式上有禁止性的规定;可将建筑面积用于产权登记,以符合政府规定;收取物业费时,可以测算一个成本,然后按使用面积分摊;标准合同虽只提供了一个范本,但没有禁止大家签订补充合同,如果双方按使用面积销售,完全可以通过补充协议来完成;消费者不光购买使用面积,还要考虑到环境因素,降低环境质量与使用面积销售之间没有必然联系。
    对于开发商为了增加使用面积,会不会减少公共面积,业内人士认为,理论上说确实存在这种可能。但随着楼市竞争越来越激烈,购房人越来越成熟,社区配套服务和设施也已成为购房人的关注点,配套和公共部分的品质将是目前各个楼盘吸引购房人的新卖点。大多数开发商都不会为了增加使用面积,增加一点“小”利益,而砸了自己的牌子,失去“大”利益。

    4 调查以使用面积计价弊多利少

    目前楼盘销售基本不按使用面积计价,市房管部门认为,主要基于以下几个方面考虑:
                           
    1.便于和目前的产权登记制度衔接。目前产权登记中只有建筑面积,产权证及产权登记档案中没有使用面积。如果以使用面积计价,势必要调整房屋测量及产权管理的一系列规定。
    2.以套内建筑面积计价已经达到了按使用面积计价希望达到的目的。购房者希望以使用面积计价,主要目的就是希望自己拿到钥匙后可以方便地丈量。根据规定,成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。从上述规定可以看出,套内建筑面积与使用面积的区别只在于是否计算套内墙体面积和阳台面积。因此,如果使用面积可以丈量,只要增加阳台面积和套内墙体面积,同样可以计算出套内建筑面积。对轮廓线较规则的套型,在实际丈量中,套内建筑面积的丈量也比使用面积的丈量更方便、更准确。
    3.尽管使用面积能表现房屋的功效,但消费者买房更为关注的是自己的权益。而消费者拥有的房屋财产权是由两部分组成的:一部分是独立产权,以套内建筑面积的形式表现;一部分是共有产权,以分权后的共有建筑面积的形式表现,两者不能分离。从长远来讲,消费者购买房屋,转化为固定资产,既会关心使用功能,也会关心资产的价值量。使用面积不能表现共有产权,也不能表现全部的财产权益。因此,以使用面积计价不利于表现产权人的权益。                         
    4.在目前房屋测绘不能及时配合的情况下,以使用面积计价不可行。使用面积丈量必须在室内装修之前,只要进行了室内装修,使用面积就无法测量。随着住房消费主体变化和住房消费者消费需求水平的提高,精装修交付比例将会越来越高,精装修交付住房使用面积很难测量。                       
    5.就国外的普遍做法来看,许多国家或地区采取相当于我国的按套或按套内建筑面积计价的方式计算房价款,很少有按使用面积计价的。                   
    6.就房屋建设的规范及技术标准来看,按使用面积计价,会导致房地产开发企业在房屋建设中尽可能减少套内墙体面积和套内阳台面积。减少套内墙体面积可能对商品房的使用安全和使用寿命造成影响;减少套内阳台面积可能对商品房的外观和使用功能造成影响。
    7.就商品房计价方式的数量来说,不宜太多。再增加一种与套内建筑面积计价方式较类似的计价方式,易造成计价方式的混乱。

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